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贝壳裁员真相:房价交易量双降,竞争加剧

行业下行、扩张过快、竞争加剧,是贝壳裁员的主要原因。

文 | 张光裕 陈嘉瑶 桂澜珊

编辑 | 王博

此时裁员对贝壳来说,是无奈但明智之举。

10月11日至今,贝壳找房(NYSE:BEKE,下称“贝壳”)裁员相关消息持续发酵。贝壳官方称,“因为行业环境发生较大变化,对上海地区金融等部分业务进行调整。”

不过据《财经》记者了解,除上海外,裁员在杭州、成都、厦门等地均正发生。牵涉的业务部门也不仅限于金融,而是广义的各后台支持部门

综合财报信息和采访所得,过去一年里,贝壳不但扩张了门店和经纪人数量,也新招募了不少保障交易服务质量和负责品质管理职能的员工。

作为房产交易服务平台,贝壳由链家网升级而来。2020年8月14日,贝壳在美国纽交所上市,此后股价一路上涨,今年2月22日,公司股价达到历史最高点77美元/ADS,为发行价20美元/ADS的3.85倍。最高市值达到1063.5亿美元。

乘着上市东风,一年来,贝壳进行业务、人员扩张本合情合理。但今年以来,内外环境的变化,让贝壳不得不放慢脚步,开源节流,谨慎前行。

受宏观调控和金融环境影响,今年地产交易走入下行期。自二季度起,重点一二线城市陆续出现成交量同比下跌。这直接影响贝壳的营收增长。

上半年,关联中介品牌的营收超过链家,但利润贡献却不及后者,这是贝壳继续平台化的代价,可这种代价,现在来看,会和下行市场叠加,降低企业抵抗周期性风险的能力。

此外,今年字节、阿里巴巴、安居客等公司都开始尝试做房产交易平台,甚至模仿贝壳开始线上、线下布控。

内外交困之际,贝壳在资本市场遇到了冷待。其股价自今年8月以来,一直在发行价左右徘徊。

审时度势方能长治久安,贝壳此时裁员亦然。

01

先裁后台服务岗

一位接近贝壳上海公司的人士透露,当地被裁人员共200多人,其中贝壳上海研发团队、贝壳金服员工分别裁了100多人。

贝壳金服前身是2006年诞生的链家金融,2017年开始独立运营,目前已经进入103个城市和地区,主要围绕居住场景提供金融服务。

近年来,北京、上海、深圳等地都对中介服务机构的金融产品进行了多次监管审查,严禁房产中介公司违规提供首付贷、尾款垫资等行为。贝壳此时先从金融部门开刀,也是在向监管要求靠拢。

《财经》记者获悉,截至10月12日,贝壳后台数据显示贝壳金服员工总数为595人,本次被裁的上海金服人员约占总人数的六分之一。

目前,贝壳后台支持部的员工已无法通过公司企业微信查看各业务线员工总数,有员工推测查询功能可能被技术人员紧急关闭了。

综合来看,贝壳此次裁员的对象主要属于后台职能部门。

贝壳的区域公司一般包括十四个主要部门,分别是产品运营、品质管理、交易服务、客户赋能、财务、人力行政、业务策略、法务、客服、市场公关、经纪人增长、政府关系、市场研究、新居住服务。

其中,交易服务中心、新居住服务中心和品质管理中心属于前台业务部门,剩余中心属于后台职能部门。

对于裁员后的补贴安置,贝壳表示将严格遵守国家劳动法等相关法律法规进行妥善安排,同时为牵涉员工优先提供内部转岗机会。

据悉,贝壳上海给辞退员工的补偿为N+3个月的工资,N为员工工作年限。被裁员工接到通知的时间是10月11日,公司要求他们在10月18日前办完离职手续,10月30日,这些员工所在办公楼将关停。

一位业内资深猎头告诉《财经》记者,一般互联网公司的辞退补偿是N+1,贝壳此次的N+3算高水平补偿。

《中华人民共和国劳动合同法》第四十七条规定,经济补偿按劳动者在本单位工作的年限,每满一年支付一个月工资的标准向劳动者支付。六个月以上不满一年的,按一年计算;不满六个月的,向劳动者支付半个月工资的经济补偿。

不过转岗安排似乎不受欢迎。上述接近贝壳上海公司的人士透露,目前为止选择转岗的人数不多,因为部分岗位要去北京,转换城市的成本让很多人望而却步。

02

不只是上海

《财经》记者获悉,在其它部分地区,贝壳裁员发生得更早。相比上海,这些地区的员工被裁过程就没那么正规了。

两位贝壳杭州交易服务中心的网签专员告诉《财经》记者,今年7月,他们所在的部门开始变相裁员,即公司不主动辞退员工,但领导每天找员工谈话,强迫他们制定高目标。

如员工无法完成目标,就得在周末加班述职。绩效上不去,薪资也降低,员工待不下去就会自己离开。

据悉,贝壳杭州新居住服务中心过去对该部门向经纪人提供的培训没有强制要求,但在近期却提出新的指标,要求该部门员工每月至少完成四场培训,每场需达到30分钟,并且要求最少10位经纪人签到。

此外,贝壳杭州新居住服务中心每周进行一次考试,此前,对分数高低并无要求。但在九月下旬时,公司要求考试成绩低于70分的员工进行线上述职。

十月中旬,公司又再次更改标准,要求考试成绩低于75分的员工进行线上述职,低于80分的员工每天提交3组学习打卡记录并向领导汇报。

为更详细体现公司在约谈员工前后的工作量变化情况,上述一名员工向《财经》记者提供了一份8月、9月的单日工作量对比图。

图中显示,虽然定金签约单量、金融报备单量、装修推荐单量等基本工作内容没有变化,但相比8月,该部门在9月新增了已拜访门店量、交易跟岗天数、小贝壳培训场次以及NPS(客户推荐值,即客户对经纪人的打分评级)提醒经纪人等四项额外指标。

该员工还透露,近期,公司取消了杭州十多个签约中心的保洁服务,所以现在他们的工作内容除原本的交易签约外,还增加了打扫卫生一项。

新招员工想得到留用也变得非常艰难。这位交易签约岗员工告诉《财经》记者,公司自9月起,就开始采取劝退措施。部门领导在约谈试用期员工时,会表示“转正难度极大”,劝其另谋高就。

据悉,今年5月份至今,该员工所在的部门累计招聘新员工8位左右,均为研究生学历。其中,还包括几位应届生毕业生。“他们在公司还没过试用期就被变相劝退,不仅丢了工作,还失去了应届生的身份。”他说。

这意味着,这些刚工作五个月的学生已经没有了参加校招的资格,只能走社招和经验丰富的职场人同台竞争。

上述该员工反映,他所在部门原有约90名员工,9月以来,20人已经离职。

这与公司去年的迅猛扩张形成反差。去年8月,贝壳杭州公司还在快速扩张前台业务。

此前,其前台部门约为200人,经过一年扩张后,人数增加了一倍,约为400人,加上原来的后台人数,贝壳杭州员工巅峰时期的总人数约为700人。但自2021年7月,大规模裁员以来,贝壳杭州公司员工总数剩下大约600人。

除杭州外,成都、厦门等地均有贝壳员工向《财经》记者反映,所在区域公司正在裁员或变相裁员。

刚过完十一假期,一位贝壳成都后台支持部门的员工也被部门领导约谈了。对方告诉他,由于市场不景气,一线经纪人数量减少,后端支持人员也要进行相应优化。

摆在他面前的有两个选择,一个是转岗链家门店做经纪人,工资照目前标准发放,如果做经纪人拿到的工资比目前高,取高者发放。另一个是自己提出离职,一周内交接完毕,公司照常发放10月份工资作为补偿。他不想做中介,只能选择离职。

一位贝壳厦门金融支持组的工作人员也透露,公司近期开始实施末位淘汰制度,被淘汰就面临解聘。她所在岗位的的绩效评分,由接受他们支持服务的员工评定。说是“末位”,但淘汰率高达70%。10月12日,由于绩效不达标,她接到了部门主管的通知,要求她在一周内离职。

03

行业遇冷

贝壳裁员的直接原因在于房价、交易量双降。

今年在核心一二线城市,随着一系列“房住不炒”配套政策出台,楼市热度落于低位。

资金层面,年初房地产贷款“两集中”制度出台,为各银行发放的住房贷款设置了比例上限,不得超过该银行总贷款额的一定比例。随后,广州、上海、杭州等多座一二线城市陆续发生放贷额度紧张、放款周期拉长等“贷款难”情况。

二手房指导价是另一个对楼市影响深远的政策,即二手房挂牌价要根据当地住建局发布的参考价格来定。自深圳在2月率先出台该政策后,不少一二线城市陆续跟进。

该政策落地区域,二手房挂牌价大多有一定程度的滑落,结果是从供需两个方向都抑制了二手房市场的热度。因为挂牌价不及心理预期,一些房东不再打算出售,市场上的房源量变少了。还有一些卖家把差价折算成其它款项,从而使实际价格尽量接近原市场价。但买家在向银行贷款时,额度要根据官方指导价计算,结果是不少买家实际承担的首付变多了。

此外,今年北京、上海出台、落地了一系列教育相关的政策,让学位与房子关联性减弱,学区房含金量随之下滑。北京西城、海淀在小学招生上应用一套房子对应多个学校的大片划区抽签入学方式。上海则改变了中考录取规则,扩大了从普通初中考上优质高中的机会。

二手房指导价与学区房政策的直接作用虽局限于二手房,但二手房与新房是联动的。即新房客户里有相当一部分是已有住房,但想改善居住品质的人。他们可能需要把手里的房卖出去,才能凑出新房的款项。二手房冷清了,他们买新房的事也得顺延。

一系列组合拳的效果已经清楚体现在成交数据上。

东方财富数据,深圳、上海自三、四月起,单月二手房成交量便持续录得同比萎缩,且萎缩幅度越来越大。

在8月,上海二手房成交量同比下跌40.06%,深圳则下跌81.96%。杭州、南京、宁波则是从五、六月份起开始录得二手房成交量同比下跌。

可见,二线城市市场反应迟于一线城市,自二季度中期才开始承现。这也与政策发布的顺序一致。按此趋势,三季度经纪行业的日子不会比二季度好过。

贝壳自己的财务预期也体现这一点。在半年报的业绩展望环节,他们预计第三季度公司的总营收将在145亿元至155亿元之间,同比下降约24.6%到29.4%。

04

平台化阵痛

市场下行的大背景下,贝壳再坚持快速的平台化扩张战略,利润增长会持续放缓,风险也会加大。而一旦保守前行,放慢脚步,贝壳也将不再需要那么多的后端服务人员。

贝壳2021年半年报显示,在二季度,贝壳找房总交易额(GTV)同比增长22.2%,净营收同比增加20%。但毛利润同比下降约20%,毛利率缩水了10个百分点,净利润更是下降约60%。

为什么贝壳房子卖得更多,赚钱能力却降低了?原因在其营收和成本结构中。

以二手房交易为例。二季度,链家完成的交易额为3095亿元。贝壳平台上其它关联中介品牌和经纪人的交易额为3425亿元。大体上各占一半,关联品牌甚至还略多一些。

但反映在营收上,双方却有明显反差。贝壳这一季度来自二手房交易的营收是96亿元,其中链家的佣金占了85亿元。来自“平台服务、特许经营和增值服务的收入”,即其它关联中介给贝壳交的钱,一共只有11亿元。

链家和关联中介们卖了几乎一样多的房子,但链家为贝壳贡献的营收,约是其它平台的8倍。

据《财经》记者了解,营收有如此悬殊的差距,主要还是因为各家入驻品牌与贝壳的分成比例不同。链家可以让更多佣金给贝壳,但其它入驻的中介品牌则不然,即关联中介会自己保留大部分佣金。

于是对贝壳来说,销售规模不断增长固然可喜,但增量由谁创造同样重要。

财报显示,无论新房还是二手房,贝壳的交易额增量几乎都来自于关联品牌。

与去年二季度相比,贝壳上关联品牌的新房交易额增加了42.8%,二手房交易额增加了25.6%。而链家,无论是新房或二手,交易额不但没涨,还有小幅下跌。

再看绝对值,今年二季度关联中介二手房交易额反超链家,新房交易额已是链家5倍。

链家业务增长放缓,自然会给贝壳收入、利润增长带来压力。

而与此同时,贝壳的成本却在上升。太平洋在线官网企业邮局注册开户客户端www.xg111.net

财报数据显示,贝壳二季度成本增速几乎是营收的一倍,营收同比涨了20.0%,成本涨了38.6%。

过去一年,这家公司并未因为疫情而停止规模扩张的脚步。他们多了25%的门店和20%的经纪人。这些增长不只来自关联品牌。

财报显示,贝壳今年二季度与门店相关的成本同比涨了三成,财报中对此的解释是,“这主要是由于链家品牌门店数量的增加,以及2021年新开设签约服务中心,导致租赁费上涨”。同步地,贝壳的内部人员成本也增加了2成。

对于现在的贝壳来说,平台扩张是把双刃剑。入驻的中介品牌增多,带来的交易额上升,证明平台对外赋能的能力得到了同行的认可,但是,这个阶段规模效应还没带来成本缩减,而服务平台上经纪人的增值服务也尚未成熟,贝壳不得不以损失利润为代价扩张

市场好、股价高时,贝壳采取积极的扩张战略尚可,但现在,内忧外患之下,保守的打法还是要开源节流了。

05

开源效率低 只能节流

开源是一个相对漫长,无法一蹴而就的过程,贝壳在做相关的尝试。

2021年半年报里披露,与一年前相比,链家在二手房业务上已经对佣金点位做了“温和上调”。不过考虑到近期的舆论和政策导向,以及开发商的日子也不好过,无论二手房还是新房市场,链家调升佣金会面临较大阻力。

所以节流就箭在弦上。

上文提到,这一轮裁员主要发生在后台支持岗位。这也符合商业逻辑。

贝壳主要靠链家提供的房源和ACN分佣体系吸引中介品牌入驻,自然不能大规模先裁链家门店和经纪人。随着市场遇冷,经纪人和入驻的中介品牌减少,裁减多余的后台服务人员更合理。

其实,让贝壳增加紧迫感实施裁员的原因还有来自市场新入局者的压力。

今年字节、阿里、安居客等公司都开始尝试做房产交易平台,甚至模仿贝壳进行线上、线下布控。虽然,现在后入者实力尚不足以对贝壳造成威胁,但流量、资本优势加身的大厂们不得不防。

贝壳表面在裁员,其实是对过去一年快速扩张的反思。应对日益严竣的行业竞争,贝壳需要更细致的考核,优化人力淘汰、晋升机制,提高人效,为未来实现更精细化管理,打硬仗做准备。

截至10月16日发稿时,过去5日,贝壳股价累计上涨了13.51%。对于裁员,资本市场给出了较为积极的反馈。

即便如此,贝壳的裁员过程也需注意更加合法、合理,打着精细化管理的名目,变相增加员工普遍无法完成的工作量,逼退职场人,是头部企业的大忌。品牌坏了,待到市场回暖时,一流人才也绕道而行了。

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